Szanowni Państwo,
Zarząd spółdzielni SM Finansowiec mając na uwadze zgłaszaną przez członków Spółdzielni potrzebę informowania Państwa o efektach działań zrealizowanych po 8 miesiącach pracy Zarządu, niniejszym przekazuje Państwu informacje o stanie spółdzielni Finansowiec, już zrealizowanych przez Zarząd działaniach naprawczych oraz tych, które są zaplanowane na kolejne miesiące.
Audyt za ’23, budżet na 2026 i stan finansów. W związku z odrzuceniem na Walnym Zgromadzeniu w czerwcu br. sprawozdania finansowego za 2023 r. i braku możliwości dalszego kontynuowania opracowywania sprawozdań w oparciu o zasadę ciągłości wyniku finansowego spółdzielni, Zarząd po uzgodnieniu z Radą Nadzorcza podjął w tym obszarze działania naprawcze. W oparciu o przeprowadzoną analizę poniesionych wydatków w 2023 r. i współpracy z nową Księgową prowadzono korekty zapisów i uporządkowano salda na kontach kosztowych. Brak budżetu i przyjętych jakichkolwiek zasad podziału kosztów, a także brak planów gospodarczych (w tym remontowych) skutecznie utrudniał te działania. Efekt finalny tej pracy został jednak pozytywnie zweryfikowany i zaopiniowany przez Biegłą, która wcześniej opracowywała audyt dla starej wersji sprawozdania. Pozytywna opinia Biegłej na temat skorygowanego Sprawozdania Finansowego spółdzielni za 2023r. umożliwia obecnie Państwu jego przyjęcie na najbliższym Walnym Zgromadzeniu, co otworzy możliwość zweryfikowania Sprawozdania za ’24 r. W efekcie przyjęcia SF za ’24 i ‘25 rok na kolejnym Walnym Zgromadzeniu definitywnie zakończy okres nieprawidłowości i wprowadza SM Finansowiec na ścieżkę zgodnego z przepisami funkcjonowania finansowego.
Opracowanie projektu alokacji kosztów i Projektu Budżetu na ’26 r. W związku z brakiem stosowania transparentnych zasad gospodarowania środkami Spółdzielni, w tym tworzenia i rozliczania budżetów przez minione lata (co było jednym z podstawowych zarzutów przeprowadzonego w ub. roku audytu), obecny Zarząd w czerwcu br. opracował rzetelne zasady alokacji wydatków w podziale na koszty konserwacji, sprzątania, eksploatacji podstawowej, przeglądów i sprawdzeń, administracji i zarządzania, opłat publiczno- prawnych a dodatkowo kosztów mediów i usług. Udział poszczególnych lokali mieszkalnych, garaży czy lokali usługowych w w/w rodzajach kosztów, został po przedstawieniu przez Zarząd zatwierdzony przez Radę Nadzorczą. Zaksięgowanie (zgodnie z nowymi zasadami) poniesionych od stycznia wydatków za 2025 rok, umożliwiło Zarządowi przeprowadzenie analizy wszystkich poniesionych w Spółdzielni od początku roku wydatków i stworzenie od podstaw Projektu Budżetu na 2026r. – przedstawionego we wrześniu na wspólnym spotkaniu z Radą. Wynik tych działań urealnia rzeczywiste koszty ponoszone przez spółdzielnię, wykazując przekłamania, nieprawidłowości i niedobory ukrywane w sprawozdaniach w minionych latach. W przyszłości, analiza ta umożliwi rzetelne zaplanowanie i wprowadzenie zmian stawek czynszowych adekwatnych do ponoszonych niezbędne dla lokali i garaży wydatków spółdzielni. Informujemy, że po przyjęciu przez Radę wyniku za III kw.’25, Zarząd po I kwartale 2026 roku wdroży w życie pierwszy Budżet spółdzielni.
Rozliczenia i Windykacja. Zarząd w obecnym składzie obejmując swoje obowiązki zderzył się z zaległościami czynszowymi członków spółdzielni sięgającymi 176 tys. zł. Prowadzone działania upominawcze, rozmowy z osobami zalegającymi a w niektórych przypadkach wszczęcie postępowań przygotowawczych i przedsądowych powodują, że obecna (wrzesień ’25)skala zadłużenia obniżyła się do ok 103 tys. zł. Zobowiązania członków wynikające z zapisów Ustaw i Statutu zobowiązują ich do bieżącego pokrywania kosztów działalności spółdzielni, a uchylanie się od tego obowiązku rodzi konsekwencje w postaci obciążania członków odsetkami ustawowymi. Informujemy, że w przypadku rażących zaległości przekraczających 3 miesięczny wymiar czynszu rodzi to ryzyko utraty lokalu. Zarząd zawiadamia, że w przypadku jednego z członków, którego zadłużenie przekroczyło roczny wymiar czynszu prowadzone jest postępowanie przygotowujące do opisanej wyżej sądowej windykacji długu. Zarząd realizując zapisy Statutu spółdzielni jest zobowiązany do skutecznego odzyskiwania należności w imieniu wszystkich członków i czyni to w ścisłej współpracy z Księgowością i Radą Nadzorcza. Zawiadamiamy, że po zamknięciu roku i uzyskaniu w styczniu kompletu faktur za ’25 r., planujemy przekazanie Państwu (na piśmie) pełnych rozliczeń kosztów lokali z uwzględnieniem rozliczenia mediów (dokonanych m.in. w wyniku wymiany liczników wody) a także odsetek z tytułu nieterminowych wpłat.
Sprawy prawne. Jedną z najistotniejszych spraw prowadzonych przez obecny Zarząd jest uzyskanie praw własności do działek gruntu, na których posadowione są budynki SM Finansowiec (na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów). Zastane w marcu br. zadłużenie w opłatach na rzecz m.st. Warszawy, brak współpracy i konfrontacyjna postawa starego Zarządu wobec Urzędu Miasta spowodowała, że spółdzielnia mogąca się uwłaszczyć od 1 stycznia 2019 r. do dnia dzisiejszego nie ma uregulowanego stanu gruntów i jest z tego tytułu obciążana opłata roczną w kwocie ponad 202 tys. zł. Obecny Zarząd po objęciu swoich obowiązków uznał za priorytet i podjął działania formalno – prawne celem zmiany tego stanu. Sprawa jest obecnie procesowana w Sądzie wieczystoksięgowym korygującym na wniosek Zarządu zawartość księgi wieczystej co umożliwi uwłaszczenie się spółdzielni. Problemem w skuteczniejszym prowadzeniu spraw przez Zarząd był brak możliwości formalnego reprezentowania spółdzielni przed organami administracji państwowej z powodu zastanych wieloletnich zaniedbań w KRS. Przed wpisaniem nowego Zarządu do KRS celem reprezentowania Spółdzielni należało dokonać wstecznych korekt w wadliwie przed laty złożonych wnioskach do KRS oraz dokonać wpisów aktualizacyjnych, co trwało ponad 3 miesiące. Obecnie stan prawny odpowiada stanowi faktycznemu i sprawa uwłaszczenia jest skutecznie prowadzona z szansą na jej załatwienie w najbliższych miesiącach. Uwłaszczenie spółdzielni na gruncie wyeliminuje konieczność wnoszenia rocznej opłaty w kwocie ponad 202 tys. O efektach tych działań poinformujemy Państwa wkrótce.
Sprawy wewnętrzne. W spółdzielni od marca br. Zarząd wprowadził szerokie zmiany widoczne w sposobie jej funkcjonowania. Uruchomiono indywidualne konta do wpłat i rozliczeń. W Księgowości prowadzona jest bieżąca alokacja kosztów, analiza wpłat na kosztach członków, weryfikowane są na bieżąco salda i rozrachunki. W oparciu o prowadzone sprawdzenia wydatków za rok 2024r. wypłacono beneficjentom spółdzielni (Urzędowi Miasta, dostawcom usług zewnętrznych – w tym także zaległości za usuwanie odpadów komunalnych i innym wierzycielom) zaległe, nieopłacone faktury wraz z odsetkami. Zrezygnowano z nieefektywnych kosztochłonnych usług ograniczając wypływ pieniądza ze spółdzielni. Wprowadzono zmiany w sprzątaniu zasobów podnoszące jakość świadczonych usług przy zachowaniu cen zbliżonych do dotychczas ponoszonych kosztów. W czerwcu Zarząd opracował pakiet regulaminów przekazując je do Rady Nadzorczej zmieniających sposób zarządzania zasobami i gospodarowania parkingiem – co w konsekwencji doprowadzić ma do zwiększenie przychodów spółdzielni. Uchwalenie przez RN regulaminów i nowych stawek przyczyni się do urealnienia kosztów funkcjonowania np. parkingu czy kosztów korzystania ze wspólnych zasobów (np. stanowisk postojowych czy komórek). Informujemy, że Zarząd sukcesywnie inwentaryzuje pomieszczenia wspólne ustalając ich dysponentów a jednoczesnie opracowuje kolejne Regulaminy, które pozwolą na wprowadzenie rzetelnej gospodarki zasobami spółdzielni i pozyskiwanie środków od użytkowników korzystających z benefitów spółdzielni. Zarząd na bieżąco prowadzi działania naprawcze. Na bieżąco usuwa awarie, ocenia stan techniczny budynku i planuje prace konserwacyjne. W ciągu ostatnich 6 mcy sunięto dwa groźne przecieki gazu na przyłączach zewnętrznych, awarię wodociągu w garażu, awarie tablic elektrycznych w budynku B i E, zabezpieczono skorodowane krawędzie balkonów, naprawiono bramę garażową, 2 bramy na teren, wyeksploatowany system otwierania bramy parkingowej, schody zewnętrzne do budynku, przecieki dachu i wiele innych usterek. Jeszcze w tym roku planujemy zrealizować I etap dostosowania garaży do przepisów przeciwpożarowych montując atestowane drzwi p.poż w kondygnacji -1. Na początku 2026 r. przewidziana jest wymiana liczników i wdrożenie nowych, uczciwych zasad rozliczania mediów. Docelowo Zarząd przewiduje sporządzenie Wieloletniego Programu Rewitalizacji budynków spółdzielni w oparciu o ich stan techniczny i zasadę priorytetów technicznych. W planie tym pojawią się także propozycje pozyskania zewnętrznych środków na inwestycje np. z grantów OZE. Realizacja zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą Planów Remontowych na kolejne lata, będzie etapową wdrażana proporcjonalnie do posiadanych środków na funduszu Remontowym.
Z wyrazami szacunku – Zarząd